9:00 الی 19:00

روزهای کاری شنبه تا چهارشنبه

برای مشاوره حقوقی تماس بگیرید

Instagram

Twitter

Search

Menu

دعاوى اختصاصى پیش فروش ملک و مشارکت در ساخت

الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک
بر اساس آنچه در قانون پیش فروش ساختمان آمده است، قرارداد پیش فروش فقط باید از طریق تنظیم سند رسمی پیش فروش، نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود. گرچه این الزام، نص صریح قانون است ولی متاسفانه در برخی از شهرهای کشور اجرا نمی شود. چنانچه پس از انعقاد قرارداد پیش فروش عادی، شخص پیش خریدار بخواهد از الزام قانونی استفاده نماید، بایستی دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک را مطرح کند.
نکات کلیدی در ارتباط با دعوی الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک
•برای تنظیم سند رسمی پیش فروش، نیازی به اخذ مفاصا حساب مالیات نیست.
•سند پیش فروشی که الزام به تنظیم آن از دادگاه خواسته می شود، در حقیقت، قرارداد پیش فروش ملک است و با سند رسمی مالکیت تفاوت دارد.
•هدف قانونگذار از الزام پیش فروشنده به تنظیم سند رسمی پیش فروش، جلوگیری از قراردادهای پیش فروش معارض و سوء استفاده های احتمالی است.
•در صورتی که قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم شود، در صورت خودداری هر یک از طرفین از انجام تعهدات قانونی خود، نیازی به طرح دعوا در دادگاه نیست و می توان شخص مستنکف و متخلف را از طریق اجرای ثبت به ایفای تعهد، الزام کرد.
به عنوان مثال: در صورتی که پیش فروشنده نسبت به تنظیم سند رسمی مالکیت به نام پیش خریدار تخلف کند، در صورت آماده بودن مقدمات تنظیم سند رسمی، اجرای ثبت، راساً و بدون نیاز به حکم دادگاه، سند مالکیت ملک را به نام پیش خریدار تنظیم می کند.
▪️الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازى
نکات مرتبط با الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی
•جهت طرح این دعوا در دادگاه صالح، لازم است که مهلتی که در قرارداد برای اخذ پروانه ی تخریب و نوسازی برای سازنده، تعیین شده است و او به انجام این امر تعهد کرده است، به اتمام رسیده باشد.
•دفاعی که ممکن است سازنده از خود در محکمه داشته باشد، وجود قوه قاهره و موانع خارج از اراده ی وی (فورس ماژور) باشد. همچنین تغییر قوانین و ممنوعیت صدور پروانه ی نوسازی از مصادیقی است که در زمره ی قوه ی قاهره قرار می گیرد.
•چنانچه به هر دلیلی مالک، اسناد و مدارک لازم جهت اخذ پروانه را در اختیار سازنده قرار نداده باشد، مسئولیتی متوجه سازنده نبوده و دعوا محکوم به شکست خواهد بود.
•اگر مالک بعد از صدور و قطعیت حکم دادگاه، خود اقدام به اخذ پروانه ی تخریب و نوسازی نماید، می تواند مبالغ پرداختی را به نسبتی که در قرارداد مشارکت در ساخت آمده است را از سازنده مطالبه کند و چنانچه موفق به دریافت مبلغ مذکور از وی نشد می تواند با توقیف اموال وی، مبلغ مذکور را وصول کند.
•در حالتی دیگر اگر مالک بدون رای دادگاه و شخصاً مبادرت به دریافت پروانه ی تخریب و نوسازی کند، دیگر نمی تواند مبلغ هزینه شده را از سازنده مطالبه نماید. بنابراین باید مالک ابتدا از طریق دادگاه الزام وی به اخذ این پروانه را بخواهد.
• در دو صورت وظیفه اخذ پروانه متوجه سازنده است
١.سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت متعهد به دریافت این پروانه شده باشد.
٢.مالک، وکالت کاری به سازنده داده باشد. بدیهی است در غیر این صورت وی تعهدی به انجام این امر ندارد.
▪️الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک جهت مشارکت در ساخت
در قرارداد های مشارکت در ساخت ، توافقاتی ضمن قرارداد بین مالک و سازنده صورت می گیرد . یکی از این توافقات ، متعهد شدن مالک به تحویل آن در تاریخ معین است که معمولاً مالک پس از اخذ پروانه تخریب و نوسازی ، باید ملک را به سازنده تحویل دهد .
طرح دعوی الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک :
بهتر است که تعهد مالک در تحویل صریحاً در قرارداد مشارکت در ساخت قید شود اما چنانچه در قرارداد این موضوع قید نشده باشد ، از آنجا که تحویل ملک به سازنده از مقدمات عرفی ساخت و ساز خواهد بود ، باز هم الزام او به تحویل ممکن خواهد بود .
چنانچه مالک از تحویل ملک در موعد مقرر شده در قرارداد سر باز زند و ضمانت اجرایی فسخ قرارداد به جهت عدم تحویل ملک ، پیش بینی نشده باشد ، سازنده می تواند با طرح دعوی الزام مالک به تحویل ملک ، او را محکوم به تحویل کند .
▪️گواهى پایان کار ساختمان
گواهی پایان کار ساختمان، مدرکی است که بعد از پایان رسیدن فرایند ساخت و ساز با توجه به شناسنامه قبلی ملک صادر می شود و با صدور آن مشخص می شود که این ملک مورد تایید شهرداری و سایر سازمانهای ذیربط از جمله مسکن و شهرسازی، می باشد، اصول لازم و مقررات مربوطه فنی و مقررات شهرداری رعایت گردیده است و تمامی عوارض و مالیات های مربوط به آن پرداخت شده است. شهرداری مأموران و کارشناسان فنی دارد تا به امر بازدید ساختمان بپردازند و احراز نمایند که ساختمان ساخته شده مطابق با نقشه تصویب شده احداث شده است و اینکه مقررات قانونی مربوط به ساختمان سازی رعایت گردیده است و بعد از بررسی و تایید این ماموران و کارشناسان است که گواهی پایان کار به سازنده یا مالک تحویل داده میشود.
▪️فوت سازنده و اثر آن بر قرارداد
شخصی قرارداد عادی پیش‌فروش ساختمان تنظیم کرده و متعهد شده است تا تاریخ معینی مبادرت به ساخت، تکمیل و تحویل ساختمان و اخذ پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی نماید و به ازای هر روز تأخیر در انجام تعهد، مبلغ مشخصی را پرداخت کند؛
اولاً، در صورت فوت متعهد پیش از مهلت مقرر، چنانچه مباشرت وی در انجام تعهد جهت ساخت و تکمیل بنا شرط نشده باشد ، تعهدات وی در این زمینه و از حیث اخذ پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی انتقال به ورثه منتقل می‌شود
اما از آن جا که متعهد پیش از مهلت مقرر فوت کرده است، فرض پرداخت خسارت بابت تأخیر در انجام تعهد منتفی است.
ثانیاً، در فرض فوت متعهد پس از مهلت مقرر تعهدات وی در این زمینه و متفرعات آن از حیث اخذ پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی انتقال با رعایت به ورثه منتقل می‌شود و خسارت نیز تعلق میگیرد

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

همین حالا با ما تماس بگیرید

آخرین مطالب

Call Now Button